직장인이 주식을 하면 망하는 6가지 이유

 

직장인이 주식을 하면 왜 안되는지에 대해서

그리고 왜 부동산만이 정답인지에 대해서 말씀드려 보겠습니다

 

일단 투자가 뭘까요?

투자는 네이버 사전 찾아보면 정확히 이렇게 나와요

 

이익을 얻기 위하여 어떤 일이나 사업에

자본을 대거나 시간이나 정성을 쏟음

 

결국에 돈, 시간, 정성을 쏟아서

이익을 얻어야 투자를 한거예요

 

그러니까 돈, 시간, 정성 중에 뭔가를 썼는데

나한테 이익이 없다 그러면

하 내가 남 좋은 일 시켜줬구나 이렇게 생각하시면 됩니다

 

투자라고 하면 사람들이 생각하는게 주로 주식과 부동산이죠

사실 이 둘은 너무 다른 성격입니다

저는 이 두가지를 다 열심히 공부해보고

투자해본 직장인으로서 말씀드리는데

직장인한테는 부동산이 맞습니다

 

사회초년생도 마찬가지예요

부동산이 꼭 돈이 많이 든다는 생각이 있는데

물론 주식보다는 많이 들죠

 

근데 제 경험으로 비추어 봤을 때

아무것도 모르고 주식해서 까먹고

그런거보다 열심히 2000정도 모으면서 부동산 공부하다가

딱 모이면 그때까지 공부 열심히 해 놓아서

쌓인 지식이 있을 거 아닙니까?

그리고 모아 놓은 돈이 있을 거잖아요?

그걸 가지고 부동산을 시작하는게 훨씬 낫습니다

 

2000 정도 모으면 부동산 투자를 시작 할 수 있습니다

제 친구는 제 얘기를 듣고 작년에 2000만원으로 대전에

전세끼고 집을 사서 지금 1년만에

1억 이상을 번 친구가 있고요

 

저도 처음 부동산 투자를 시작한게

대학교 졸업한 직후에 세종에 땅(140평)을 산거였는데

당시 거의 저의 전 재산이었던 500만원을 투자해서

현재 공시지가 기준으로만 1억 5천정도 합니다

 

근데 여러분들 아시다 싶이

토지라는 것은 공시지가가 실 거래가에 비해 현저히 낮기 때문에

이 땅의 실제 가치는

이거보다 훨씬 크겠죠?

그러니까 부동산은 돈이 무조건 많아야 한다?

그거는 정말 오해입니다

500, 1000, 2000 이 정도 돈 들이고도

충분히 할 수 있어요

물론 공부를 많이 해야되겠죠?

 

잘 알아보고 공부하면 적은 투자금으로도 기회가 있습니다

그리고 2000 어떻게 모으냐고 말씀하시는 분들이 있는데

진짜 거지처럼 살면서

모으셔야 합니다

 

연봉 3000인 솔로 신입사원 기준으로

적당히 아끼면서 살면 월 80만원으로도 충분히 살 수 있죠?

그렇게 1년을 모으면 2000 생깁니다

그 돈으로 시작하는 겁니다

 

 

연봉이 더 쎄면 더 빨리 모을 수 있고

더 적으면 1.5년, 2년 모아서 시작하면 되는 겁니다

 

그리고 1년이면 하루 3시간씩만 부동산에 대해서 공부해도

충분히 기본기는 쌓을 수 있는 시간입니다

 

그러다가 돈이 모이면

본격적인 투자를 시작하세요

 

처음부터 서울 강남에 집을 살 수는 없겠죠?

지방부터 투자해서 올라오시면 됩니다

어떤 곳을 사야 할 지에 대해서는

저와 함께 공부하면서 차차 알아 나가시면 됩니다

 

근데 여러분 주식해서 돈 많이 번 사람 주변에 얼마나 있나요?

그리고 벌었다고 하는 사람한테

그럼 지금까지 해오신거 토탈로 했을 때

수익률 몇프로 났냐고 물어 보신 적이 있나요

 

단기적으로 잠깐 운 좋아서 버는 사람은 봤어도

계속 수익내고

총 수익률이 좋은 사람은

진짜 잘 없습니다

 

친척들 만났을 때 한번 물어보세요

지금까지 주식으로 돈 번사람 있냐고

아마 거의 없을 겁니다

 

근데 부동산으로 번 사람이 있냐고 하면

손 드시는 분들이 꽤 될겁니다

 

이게 제가 왜 그럴까 생각해봤는데

투자로서 주식을 잘하려면

공부를 진짜 많이 해야 되는 것 뿐만 아니라

외부 변수가 너무 많습니다

 

갑자기 트럼프가 무슨 말 했다고 주가가 출렁 출렁 하죠?

또 중국 시진핑이 어떤 반응을 했다고

또 주가가 출렁출렁 해요

 

김정은이 핵을 어떻게 하겠다는게 사실

내 주식하고 왜 상관이 있는지 잘 모르겠는데

제 주가가 출렁출렁 합니다

 

이걸 어떻게 예측하고 맞출까요?

이건 거시경제를 아는 수준이 아니라

국제 정세까지 빠삭하게 파악을 해야 되는 겁니다

 

직장인이 조금씩 짬내서

공부할 수 있는 수준이 아니라는 거죠

그럼 왜 직장인이 주식말고 부동산을 해야 되냐

 

첫번째로 부동산은 시장 반응속도가 굉장히 느립니다

주식은 초단위로 시세가 바뀌죠?

거기다 주식 시장이 업무시간에 열리죠?

그래서 직장인들은 가장 중요한 거래를 해야 될 시간에

거래를 못할 가능성이 커요

저도 회사를 오래 다녀 봐서 아는데

몰래 아니면 대놓고

주식 어플로 호가창 보는 사람들이 정말 많죠?

 

예를 들어서 여러분이 지금 막 사거나

팔아야 하는 타이밍이라고 생각해봐요

근데 그때 상사가 불러서 업무에 대해서 물어봐요

이런 경우가 굉장히 많죠?

 

그 상사와의 대화에 집중이 될까요?

또 대화 하고 와서 보면

이미 떡락하거나 떡상해서 늦은 경우가 많죠

그럼 진짜 괜히 아무 잘못 없는

그 상사가 미워지고 그런 경험을 직장인이라면 해보셨을 것 같습니다

주식은 정말 빠르게 시사게 바뀝니다

주식해서 돈 좀 벌면

회사 일에 손에 절대 안 잡힙니다

그리고 잃어도 절대 잡히지 않습니다

 

왜냐하면 막 몇분만에 백만원, 이백만원이 왔다갔다 거리는게 눈에 보이기 때문에

사람이 여기에 신경이 안 쓰일 수가 없습니다

 

이런식으로 회사를 다닌다고 생각해 보십쇼

주식으로 큰 돈을 벌면 다행인데

그렇지 못 할 가능성이 훨씬 크고요

 

결국 회사 업무도 잘 못하고

투자도 실패할 가능성이 굉장히 큽니다

 

근데 부동산은 일단 세금문제 때문에

사고 팔고를 막 쉽게 하지 못합니다

가격 눈치보고

집 보여주고

계약하고, 잔금하고 하는 시간이 있어서

정말 천천히 움직입니다

 

한번 집 사게 되면

다음 날 전화해서 시세 올랐냐고 물어보세요

또 그 다음 주에 전화해서 물어보고

또 그 다음주에 전화해서 물어보시고 하세요

 

그러면서 아니 이렇게 큰돈을 주고 산건데

어떻게 이렇게 가격이 안 바뀔 수가 있냐라고 물어보세요

 

그럼 아마 공인중개사가

여러분들 이름 저장된거를

몇동 몇호에 진상손님

이런걸로 바꿔놓을 거라고 생각합니다

 

그 만큼 가격이 천천히 움직이는게 부동산 시장이에요

결정을 내릴 때 퇴근하고 천천히 생각해 볼 수도 있고요

주말에 충분히 알아보고

냉정하게 결정할 여유가 있습니다

 

그래서 부동산을 해야

회사일도 놓치지 않으면서

투자도 잘 할 수가 있는 것입니다

 

그리고 두번째로요

부동산은 실물입니다

예를 들어서 여러분이 주식을 샀어요

근데 그 주식이 상장폐지가 됐어요

그럼 그 주식은 뭔가요?

사실 그 주식은 휴지 쪼가리예요

사실 이 휴지 쪼가리보다 더 쌀 겁니다

 

 

근데 아파트는 실물입니다

최악의 경우에 실 거주를 하면 됩니다

아니면 전세 놓으면 되요

가치가 계속 있다는 뜻입니다

전세 놓으면 그게 뭐냐?

내 돈주고 사서 남 좋은 일 시키는 거 아니냐?

라고 하시는 분들이 계실 것 같은데

 

아닙니다

여러분은 여기서도 이득을 볼 가능성이 굉장히 커요

제가 간단하게 예를 들어서 설명해 볼게요

 

제가 지방에 2억짜리 집을 샀다고 쳐요

근데 전세가는 일억 육천이에요

이런 집 많죠?

 

그러면 저는 사천을 들이고 이 집을 살 수 있었을 거예요

전세를 일억 육천 끼고 샀으니까

이 집을 2010년에 샀다고 해봅니다

2008년부터 2016년까지 1년에 평균 6프로 올랐습니다

이 비율대로만 올라줬으면

2016년에 이 집의 전세가가 2억 2천 7백이 됩니다

 

전세금은 이자 없는 대출이나 다름없죠

제 통장에 이자 안내는 2천 7백만원이 생겨있는 겁니다

 

여러분은 이 돈으로 다른 투자를 하셔도 좋고

은행에 묵혀둬도 무이자이기 때문에 사실 전혀 손해가 없는 것입니다

 

그러니까 결국에

2010년에 4천 돈 들였더니

통장에 무이자 대출도 생기고

집도 생기고

거기다가 시세 차익까지 생각 하면 너무 좋겠죠?

 

그리고 세번째로

투자는 버는 것보다 안 잃는 게 훨씬 중요합니다

 

근데 부동산은 올라갈 때보다

떨어질 때 훨씬 천천히 떨어져요

 

이걸 하방경직성이 있다고 말하는데 왜 그럴까요?

왜 부동산은 올라갈 때보다

내려갈 때 천천히 떨어질까요?

 

중고차를 예로 들어 볼게요

중고차 값은 시간에 따라서 계속 빠지죠?

감가상각이 적용되서 그래요

 

근데 가격 경향을 보니까

다음 달에 특히 더 빠질 것 같다고

일단 이번 달에 팔고

다다음달에 다시 사고 이렇게 하는 사람이 있을까요?

없습니다

 

자기 손에 익은 차를 타는 게 편하기도 하고

다음에 같은 품질의 차를 살 수 있을 까도

의문이라서 그런 겁니다

 

이건 사람들이 차를 투자자의 마음이 아니라

소비자의 마음으로 봐서 그래요

 

그럼 여러분 부동산은 어떨까요?

부동산은 참 신기한게

보통 사람들은 자기가 산 가격보다 집값이 오르면

이 집을 투자 자산으로 인식합니다

 

근데 본인이 산 가격보다 집값이 떨어지면

이 집을 소비자의 마음으로 봅니다

 

난 그냥 살겠다

안판다 이거죠

 

그래서 부동산 침체지에는 거래량이 확 주는 겁니다

주식은 조금 떨어 지는게 보이면

사람들이 투매를 합니다

막 던지듯이 파는 걸 말하죠

 

이런 투매는 급락으로 이어집니다

여기에 신속하게 대응하기 힘든 직장인들은

크게 손해를 보기 쉽습니다

 

근데 그게 상사한테 혼나느라고 못 팔은 거라고 생각해 보세요

전 그런 적이 있었는데

그날 정말 소주를 한 4명 마셨습니다

다음날 술병 나서 출근도 못 하고요

 

그러니까 실수요자 입장에서 봤을 때

샀을 때 보다 집값이 올라야 팔 생각이 생기고

내리면 팔 생각을 안하고

그냥 안 팔고 살아버리니까

부동산은 한번 가격이 오르면

잘 안빠지는 하방 경직성이 있다고 하는 겁니다

 

여기까지 내용을 정리해보면

1번 주식 거래는 업무시간에 일어나서 직장인은

꼭 대응해야 하는 매도나 매수 시점을 놓치기 쉽다

2번 부동산이 실물이기 때문에 더 안심할 수 있다

3번 부동산 가격은 올라갈 땐 빠르지만 떨어질 때는 느리기 때문에

직장인으로서 충분한 대응 시간을 벌 수가 있다

이렇게 세 가지 이유가 있습니다

 

 

근데 아직 더 중요한 이유가 남았습니다

네번째로 너무 당연하지만

사람들이 간과하는 사실이 있습니다

주식 투자는 하기 싫으면 하지 않으면 됩니다

안 하면 잃을 것도 없어요

벌지도 못하지만요

 

그런데 부동산 시장은 여러분이 원하던

원치 않던 간에 해야 합니다

 

여러분이 길바닥에 자는 거지가 아닌 이상

우리 나라 사람이라면 실소유나 전세, 월세

이 셋 중에 하나는 꼭 해야 합니다

 

전세로 쭉 살다가 재계약할 때

전세가가 올랐다고

아니 나는 부동산 시장에 참여하지도 않았는데요

왜 전세가격을 올려요?

 

이렇게 말하면 집주인은 뭐라고 할까요?

그러면 나가시죠

저는 다른 세입자 받겠습니다

이렇게 말을 할겁니다

 

그러니까 부동산 시장은 어차피 참여해야 합니다

안하고 싶다고 안할 수 있는 게 아니라

집주인이 될거냐

세입자가 될거냐중에

선택하셔야 되요

우리나라 국민이라면

 

즉 부동산 가격에 낙관적이면 집주인이 되는 쪽으로 선택을 하셔야 하고요

부동산 가격에 대해서 부정적이라면

세입자가 되는 쪽으로 선택을 하셔야 합니다

선택을 안 할 수는 없는 것입니다

 

그러니까 제 말은

어차피 선택을 해야 한다면

공부해서

돈을 버는 집주인이 되자는 겁니다

 

다섯번째로 적은 자본금으로 더 큰 수익을 낼 수 있습니다

투자금 대비 수익률이 주식보다 클 수 밖에 없어요

 

여러분 혹시 레버리지 투자라는거 아시죠

부동산은 대부분 기본적으로 레버리지 투자입니다

투자라는 것은

최대한 다른 사람의 돈을 이용해야지 빠르게 벌수가 있습니다

 

예를 들어서 7억짜리 집이 있다고 해볼게요

이 집이 전세가 6억이라고 해봐요

그러면 제 돈은 1억이 들어가게 되겠죠

전세 6억을 끼고 사니깐

 

근데 1년 뒤에 이 집이 8억이 됐어요

1억이 오른거죠

그러면 1년 뒤 제 수익률은 100%가 됩니다

1억을 투자해서 1억을 벌었기 때문이죠

 

이번에는 7억짜리 집을 제가 전세를 잘 받아서 6억 5천이라는 전세를 받았다고해요

그러면 제 돈을 5천만원만 넣으면 되는거죠

 

실제 투자금이 아까는 1억원이였던게 지금은 5천만원으로 됩니다

근데 이 집이 아까와 똑같이 1년 뒤에 8억으로 올랐다고 하면

제 1년 수익률은 200%가 됩니다

오천만원을 투자해서 일억을 벌었으니까요

 

부동산 시장 하락기에는 후자와 같은 선택을 하기가 더 쉽습니다

더 조금 투자를 할 수도 있냐고

왜냐하면 전세를 살고 싶어하는 사람들은 많기 때문에

전세금은 올라가고

 

진짜 실제로 매매가는 떨어지기 때문에

그 갭차이가 더 줄어들기 때문이죠

 

이렇게 수익률을 최대한도로 올리기 위해서는

제 돈은 최대한 조금 쓰고

다른 사람의 돈을 많이 이용해야 합니다

 

이런 걸 레버리지 투자라고 해요

빚을 끼고 사는 겁니다

전세도 일종의 빚이죠

나중에 돌려줘야 되는 거니까

 

주식도 레버리지 투자가 가능하긴 합니다

대신 은행이나 증권사에서 대출을 받아서 하는 거죠

근데 은행이나 증권사에서는

큰 금액을 대출해 주지 않을 뿐더러

이율은 또 굉장히 높습니다

 

그래서 주식에서의 레버리지 투자는

대출금이 적기 때문에 큰 효과를 보기 힘들 뿐더러

이자가 높기 때문에 리스크가 큽니다

 

주택 투자는 전세금이 크기 때문에

수익률을 극대화 시킬 수 있을 뿐더러

무이자 대출과 다름 없기 때문에 리스크도 적습니다

 

마지막으로 부동산에는 외국인 투자자, 기관 투자자가 없습니다

주식 해보신 분들은 아시겠지만

주식은 외국 투자회사나

기관 투자자가 가지고 있는 비율이 크고

이들의 결정에 따라 가격이 크게 좌지우지 됩니다

 

제가 아는 스탠포드 컴공과 박사분께서

골드만삭스에서 일하시는데

이분 말에 따르면 월스트리트에는

아이비리그 출신중에서도 가장 엘리트들을 뽑고

이들이 인맥을 활용한 엄청난 정보력에다가

다들 정말 열심히들 한다고 하더라고요

 

저는 직장에서 증권사 어플 깔아서 하는 사람들이

한두번은 몰라도

지속적으로는 절대 이 사람들을 못 이길 거라고 생각합니다

 

일단 정보력이 딸리고요

노력도 딸려요

직장인이 직장 생활 하면서 그렇게 큰 노력이나 정보력을 쓸 수가 없습니다

 

그러니까 우리 직장인이 기댈때는 운밖에 없는 것이죠

제가 언제 유튜브에서 본 내용인데요

 

강남의 어떤 증권사에서

개설된 계좌 10000개를 까봤는데

10년동안인가? 수익을 낸 계좌가

4개밖에 없었다고 하더라고요

 

결국 저는 직장인이 주식하는게

증권사들 배 불려주고

이런 기관들에 돈 뺏기는 개미가 되고

결국 남 좋은 일 하는 거라고 생각합니다

 

 

이거에 반해서

부동산 시장의 주도권을 개인들이 가지고 있습니다

전 그 투기 세력이라고 하는 사람들을 좀 아는데

부동산 투기 세력이 생각보다 얼마 없습니다

 

2016년 주택소유통계 보도자료에 나오는 내용입니다

거기에 33page에 이런 내용이 나와 있어요

 

우리 나라 전국에서 주택소유자는 13,311,319명이 있습니다

근데 이 중에 1주택자가 11,331,535이에요

1주택자가 85프로, 2주택자가 12프로입니다

둘이 합치면 97프로죠

 

제가 생각했을 때 투기 세력은 3주택자 이상을 말하는 거 같은데

전국주택자 소유주중에서 3주택자 이상이 3프로밖에 안된다는 뜻이죠

 

근데 이건 주택 소유자중에 3%라는 거구요

우리나라 인구가 5200만명인데

그중에 22%인 1330만명인 주택소유자이기 때문에

전 국민 기준으로 봤을 때는

 

0.66%의 사람만 부동산 투자 세력이라는 겁니다

즉 이 말은 대부분의 주택 보유자는 실 소유자고

거래도 대부분 실 소유자끼리 일어나기 때문에

개인 대 개인의 경쟁이라는 뜻이죠

 

거기다가 각 지역 특성을 외국인 투자자가 알기는

굉장히 어렵겠죠

 

일단 저 같은 경우도

지방에 물건을 조사하러 가면

여러 번 그 지역을 가 봐야 되고요

그 지역에서 밥도 먹어보고

그 지역 친구들하고 얘기도 많이 해야 하고

그 지역 주민들 한테 이것 저것 물어보기도 해야 합니다

 

서울의 한강변, 강남 이런 지역 말고는

외국인 투자자가 들어오는게 사실상 거의 불가능 합니다

 

그러니까 부동산이 훨씬 주식보다 정보 불균형이 없는 투자처라는 거예요

저희한테 훨씬 유리한 투자처라는 거죠

 

이래서 부동산은 공부하면 어느정도 예측가능합니다

여기까지 직장인이 주식을 하면 안되고

부동산을 해야 하는 이유를 정리해 보면

 

1번 주식 거래시간이 업무시간과 겹치기 때문에

직장인은 중요한 거래시점을 놓칠 수 있다

2번 부동산은 실물자산이기 때문에

가치투자 측면에서도 더 유리하다

3번 부동산 가격은 올라갈 땐 빠르지면

떨어질 때는 느린 하방경직성을 가지고 있기 때문에

충분히 고민하고 대응할 여유가 있어서

바쁜 직장인한테 맞다

4번 부동산 시장은 주식 시장과는 다르게

무조건 참여해야 하는 것이기 때문에

알고 참여하도록 준비해야 한다

5번 더 쉽게 레버리지 투자가 가능하기 때문에

빨리 부자가 되는데 훨씬 좋다 주식보다

그리고 6번 외국인 투자, 기관 투자가 거의 없기 때문에

개인끼리의 경쟁이고 그렇기 때문에 정보 불균형이 덜하다

이렇게 되겠죠

 

출처

https://youtu.be/QdQeofvZgDw